您当前的位置:主页 > lixiangjiayuan > 正文 字号:【  
 
美國政府對二次購房有啥政策
来源:Times

那麼大家都知道在中國,第一套房和第 二套房政府在政策上是區別對待的,那麼在 美國會不會也是這樣呢 ? 針對這個問題,投 資專家介紹說。

和中國一樣,美國政府對於居民購買的 第一套房子、第二套房子也有不同的對待政 策。

在美國,如果納稅人擁有超過一套以 上的住宅,則有一個首要住宅概念 (Principal Residence,或 Primary Residence),即每個已 婚家庭或單身個人的基本住宅,它是區別於 其他住宅 ( 如投資出租房,度假公寓等 ) 的。

美國稅務局 IRS 的稅務法對首要住宅的 定義:如果納稅人同時擁有兩套住宅,他居 住時間相對較長的那套住宅為其首要住宅。

那麼,在美國買房,第一套和第二套政 府有啥政策差別 ?

買房政策:

1、政府允許美國購房者在納稅時將用 於首要住宅貸款的利息從收入中減除。

2、如果納稅人要出售其住宅,則要被 征收聯邦資本增值稅,但如果被出售的是首 要住宅且戶主在近五年內於該住宅居住至少 兩年以上,賣房利潤個人低於 25 萬美元, 夫妻低於 50 萬美元部分無需交納資本增值 稅。

注:僅有首要住宅可以享受這一優惠, 其他住宅如投資出租房等則需申報資本增值 稅。

當納稅人申報其首要住宅 之後,美國稅務局將會定時檢 查納稅人的電話記錄、賬單支 付、納稅人是否有在住宅區行 使其公民投票權等一系列可以 顯示納稅人是否在該住宅常住 的情況。因此,納稅人很難謊 報其首要住宅狀況。

美國住房保障制度

自上個世紀三十年代以來,針對中低收入階層的住房問題, 美國政府一直在逐步調整和完善其住房政 策。

1、對低收入階層的住房補助 聯邦政府將專向資金撥給公共住房管理 部門,以兩種方式對低收入基層進行住房補 助。一是為低收入家庭建造並提供廉價的政 府公寓,二是租金補貼。

1949 年 聯 邦 政 府 修 訂 了《 國 民 住 宅 法》,成立了城市改建局,授權其對老城區 和破舊住宅進行拆除並出售給私人機構重新 開發,並計劃建造大量公共住宅,但實施情 況並不理想。

1965 年美國通過《城市與住房發展法》 成立與內閣同級的住房與城市發展部,該部 門負責美國多數住房計劃至今。同年通過的 "租金增補"計劃,規定將低收入家庭住房 支出占其收入的比例限於 20%,其余租金由 政府補助。

1974 年出台的美國住宅法第 8 條款, 替代了原先的《1937 年美國住宅法》第 235 條和 236 條,明確為低收入階層的租金提供 信用擔保,並在八十年代對第 8 條款進行修 訂,將低收入階層承擔租金占收入的比例逐 步提到 25%、30%。

當低收入者或退休老人看中符合政府規 定的住房時,則可約定房主同去美國住房金 融 局 (FHFA, Federal Housing Finance Agency) 簽訂租賃合同。

2、居民住宅自有化 

1986 年,美國通過《稅務改革法案》,規定住房抵押貸款和消費貸款的利息可以自 稅收中抵消,這些法規使住房抵押貸款市場 迅猛發展。

1990 年,布什政府出台《國民可承擔 住宅法案》,將住宅自有化作為主要戰略, 實施"HOPE 計劃",即"人人擁有居住機 會計劃",把公屋出售,並將一些社會服務 與住房問題相融合,將居民住宅自有化定為 主要戰略。

美國政府采取建立住宅抵押貸款制度和 擔保制度鼓勵私人建房、購房,除房貸利息 抵消個人所得稅之外,還有其他優惠的房產 稅收政策,如房產稅減免、住房出售所得資 本收益減免、上文提到的面向首次購房者的 低利率貸款、首要住宅資產增值稅減免等。

美國住房政策倡導"買得起的住房" 理念,即"人人擁有居住機會""提供人民 買得起的房子"。根據聯邦國民抵押協會 的按揭標准,國民按揭貸款應遵循 28/36 原 則,即用於供房的貸款不應超過家庭月收 入 28%,而包括供車、學生貸款、信用卡 等在內的全部貸款額不宜超過家庭月收入的 36%。如果超過此限,則可被認為是住房負 擔過重。根據美國人口統計局 2007 年的調 查,雖有 38% 的住戶負擔超出每月總收入 30% 以上的按揭房貸,但中等收入的美國家 庭都是買得起房的。而且,由於美國的社會 保障健全,使得民眾有多余資金進行其他消 費。

3、哪些人購買第二套以上房屋比較多 據調查,2014 年全美度假屋售出情況 比 2013 年增加 57%,共售出 130 萬棟度假 屋,遠超過 2006 年房屋全年的出售。調查 發現,大多數買主是上次嬰兒潮出生的那一 代人,他們在 1946 年至 1964 年間出生,已 逐漸走進退休期,成為購買度假屋的主力, 為將來退休作准備。把自己現有的房產重新 貸款,取得更低利率的條件,可減少每月 付款或者再多貸一些淨值出來購買另一套房 產。

那麼問題來啦:什麼樣的第二套房產 最具投資價值呢 ?

第一:房租收入比每月付貸款高。 第二:房屋的地點環境良好,這樣風險 最小。

總結起來,美國對住房問題及市場的管 理,最基本的特點是依法管理,通過持續不 斷的立法,以越來越嚴密的法律體系與制度 進行管理。

其中最重要的,是立法宗旨與管理理 念,真正以民眾安居的實現為本,而非把住 房當成拉動經濟的機會主義工具 !

编辑:骆杰  
 
 
 
 热点排行  
 
 
朝鮮帝國滅亡不可逆轉 中國宜未雨綢繆 有備則無患
趙薇 400 年酒莊奢華內部曝光!——曾歸路易十三 ...
涉嫌騙汪涵夫婦800萬的閨蜜 在廣州有12套房
深圳90後美女成"張媽" 擁有51個"孩子"
執信女校友在美不幸被害 美警方懸賞二千美元通緝有關 ...
4噸錢! 官兵在一倉庫內查獲大量外幣
台灣居民 2016年平均壽命為80歲
「蛇王福」將懷疑吞下花貓的大蟒蛇生擒放進布袋
赦扁提案 坊間質疑 小英擋得住嗎?
大國夢想.溫暖鄉村 互聯網 + 情懷 = 農村電商 ...
 
 
 
©2012-2014美国时报版权所有