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紐約科技業刮新風:創創業 收收租
来源:美國時報

    應用設計公司Fueled從Foursquare那裡轉租了辦公空間,然後又將租到的部分空間轉租給了一名個人創業者。
    Chester Higgins Jr./The New York Times
    目前,面向科技公司的辦公樓市場狀態形同俄羅斯套娃,房子層層轉租,空間越來越小。蘇豪區(SoHo)的百老匯568號就是一個例子。
    這座鑄鐵建築原是一座縫紉廠,Scholastic出版社將其中兩層的空間轉租給了社交媒體公司Foursquare。Foursquare又將其中的一層轉租給了其它多家科技公司,包括手機應用設計商Fueled。
    而Fueled,則將列柱式的房間分割成了一個共用工作空間,租戶每個月支付650美元(約合人民幣3960元)即可獲得一個座位,牆邊罐子裡的零食任吃。
    其中一個座位的租戶,是創業者戴維•斯皮羅(David Spiro)。最近一天下午,他獨自坐在一張長桌的一角,筆記本邊放著一袋爆米花。“我籌到了一些錢,”斯皮羅說,“但要在曼哈頓租一處普通場地還遠遠不夠,所以這裡已經很不錯了。”
    Fueled將其列柱式的房間分割成了一個共用工作空間,租戶每個月支付650美元(約合人民幣3960元)即可獲得一席之地,零食任吃。
    Chester Higgins Jr./The New York Times
    這種心態還可以推及到大樓裡的其他租戶,乃至更廣範圍內的周邊社區。
    過去幾個月來,在曼哈頓中城以南的這片區域充斥著這類交易。處在早期階段的科技公司傾向於從別的租戶手裡轉租辦公空間,而不是直接與大房東打交道。
    租戶和經紀人表示,轉租交易往往更受歡迎,因為租金一般會比常規交易稍便宜一點,租期也可以簽得短一點(不像常規合約通常要簽10年),而且,需要預付的保證金也會少很多。
    他們說,同等重要的是,轉租空間的設施一般都比較完善,也就是說,高速網線、空調、會議室等各項重要設施都很齊備。分析師稱,對於按月而非年來衡量增長的公司或創業者而言,早日起步並開始運轉是至關重要的。
    當然了,這種辦公室套辦公室套辦公室的轉租模式也有風險。如果二房東、三房東乃至四房東破了產,那麼轉租者可能就會流離失所。不過正因他們的租期很短,假設他們開發的應用始終沒能走紅,這些低階租戶也可以輕而易舉地迅速全身而退。
    “他們不知道未來會怎樣,所以保持靈活性是關鍵。你不知道公司會有多少僱員、能否拿到風投資金、會不會被其它公司收購。”商業地產公司斯達德利(Studley)的總經濟師海蒂•勒納爾(Heidi Learner)說。勒納爾與人合寫了一份報告,分析了科技公司的轉租趨勢。
    總體而言,轉租正變得更加流行。斯達德利的報告稱,在中城的南部地區,也就是從運河街(Canal Street)到第30街間,轉租的比例已佔到了今年主要租房交易的19%,比2010年時的11%有所增長。
    報告稱,今年1月到4月間,科技企業作為當前經濟的主要推動力,其在曼哈頓簽署的租約中有33%是轉租合約。而其它行業在同一時期的轉租戶數量還不到此比例的一半。
    報告還指出,科技企業簽下的租期平均長度約為4年。
    科技企業可不是什麼樣的辦公空間都會租的,仲量聯行(Jones Lang LaSalle)的經紀人西恩•布拉克(Sean Black)說,它們幾乎只要那些有著複式挑高的天花板和開放式樓層的戰前房源。他還說到,鑒於這種由工業廠房改建而來的辦公空間主要分佈在百老匯走廊(Broadway Corridor)周圍,供應緊俏,需求量就很大。
百老匯568號的大樓,Fueled在其11層租有辦公室。
    Chester Higgins Jr./The New York Times
    “他們喜歡那種『新舊世界強烈碰撞』的外觀,”布拉克說。布拉克的許多客戶都是科技企業,包括Foursquare。它們租的空間沒圍牆、沒隔間,牆上掛著五花八門的藝術作品,這本身就代表了一種態度。“他們最不希望做的就是與美國商業界保持一致。”
    科技企業租下的房源,一般會比公司實際所需的空間稍大,這表明他們知道,科技業這個蒸蒸日上的行業對於辦公空間的需求正在與日俱增,因此他們可以把場地租得大一些,把多餘的空間轉租給同類公司。況且,斯達德利公司稱,中城南部的轉租租金約為每平方英尺45美元(約合每平方米3040元),趁現在的要價還不算高先拿下一處,不失為明智的選擇。因為各家公司都在說,預計租金將會上漲。
    “這是一個將租約套期保值的妙招。”德裡克•斯圖爾特(Derek Stewart)說。斯圖爾特曾為Foursquare打理過租房事宜,今年夏天離職。
    斯圖爾特說,現在Foursquare在紐約有120名僱員,2011年時,它以每平方英尺45美元的價格簽下7年租約。但他估計,有ZocDoc(網上預約醫生的應用服務)、Thrillist(男士生活網站)這類公司同在一個屋檐下,這個場地作為熱門科技企業的聚集地已經開始小有名氣了。他說,這就意味著,現在這裡的租金可以漲到每平方英尺55美元(約合每平方米3720元)了。
    不過到目前為止,公司還不急著從轉租者身上獲利,他接著說,Fueled和其它轉租者支付的租金還是大約每平方英尺45美元。“我們覺得在這上面賺別人的錢不太好,”斯圖爾特說,“我們不想在這個聯繫緊密的社區裡把名聲搞砸。”
    斯圖爾特目前在科技企業投資人戴維•蒂希(David Tisch)的手下工作,他還指出,轉租對於科技企業圈的生存舉足輕重。
    斯圖爾特曾代表科技公司在舊金山租了兩個辦公場地。他說在舊金山,創業者負擔得起直租的租金,他們往往只需要預付3個月的房租作為保證金;但是在紐約,用12個月的房租作保也很常見。“這裡的房東就是這麼不願意承擔風險,”他說。
    在科技業,一家公司可能在極短的時間內就能走完起步階段——比如Instagram成立於2010年,兩年後就被Facebook以10億美元(約合人民幣61億元)的價格收購了——因此,短期    轉租合約並不少見。
    比如說,新聞網站BuzzFeed簽了兩年的轉租合約,在第五大道200號、麥迪遜廣場公園(Madison Square Park)對面的蒂芙尼(Tiffany & Company)新總部大樓內租下辦公空間。此前,BuzzFeed一直入駐在西21街一處20000平方英尺(約合1858平方米)的辦公空間;而如今,它將在共有七層的蒂芙尼總部大樓內,佔領一整層樓的空間,面積達到58000平方英尺(約合5388平方米)。
    這份合約的租金數額尚未被披露,不過代表蒂芙尼參與談判的斯達德利公司經紀人格雷格•B•陶賓(Greg B. Taubin)說,周邊同類轉租辦公場所的租金是每平方英尺65美元(約合每平方米4400元)。
    “像這樣的公司都不會簽長期租約,因為它們也無法預測未來會發生什麼,”陶賓說。但蒂芙尼並不著急使用這些場地,對它而言,這樣做還有利於降低成本,他補充道。
    還有其它好處,比如可以讓燈光一直保持亮著,電梯裡的人也會更多,地產公司Allied Partners的租賃部總監邦尼•夏皮羅(Bonnie Shapiro)如是說。Allied Partners公司擁有百老匯568號的房產。“你總不希望租戶在樓裡參觀時,看到無人使用的黑暗角落吧,”她說。對於一些可能發生兼並或裁員的租戶來說,對轉租辦公場所的新需求或許會適時出現。投資銀行瑞士信貸(Credit Suisse)在曼哈頓有三座辦公大樓,其中之一位於公園大道南(Park Avenue South)315號。瑞士信貸設法將樓內所有原屬於該公司的辦公場所都轉租了出去,因為近幾個月來,他們經歷了好幾輪裁員。
    20層的Beaux-Arts大樓位於東23街,這裡的科技企業轉租戶包括VaynerMedia、X+1、Responsys以及Adap. TV。Adap. TV這個月將整個第7層樓租了下來,面積有16000平方英尺(約合1486平方米)。新的辦公場所裡有一面紅色主題牆,其上裝飾著“能量”、“創造力”、“激情”這類字眼。場地周邊的一圈總裁辦公室,也都被改建成了共享型的會議室。Adap. TV的溝通總監格裡•馬諾拉托斯(Gerry Manolatos)說,新的辦公場所與原來相比有天壤之別,原來那個位於百老匯915號、佔地4000平方英尺(約合372平方米)的,不僅狹窄擁擠,而且毫無特色。
    馬諾拉托斯不肯透露租約的具體條款,只是說租期不滿10年。不過在科技公司轉租市場的頻繁交易當中,Adap. TV正為自己獲取現金流;它把原來在百老匯的辦公場所轉租給了另一家科技企業。
    “這就好比,一筆交易是在為下一筆做鋪墊,”瑪諾拉托斯說,“每個人都在盤算,『誰知道我們下次會在哪兒租房?』”

编辑:楊  
 
 
 
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