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著手購屋 先做好財務準備
来源:美國時報
    房市在低迷多年後,如今似乎已重回正軌。房屋銷量和房價不斷升高,利率繼續保持歷史最低水平,都是吸引購屋者進場的因素。
    但對個人財務紀錄不佳的人而言, 有資格得到房貸仍是買房夢想的障礙。賓州史特勞茲堡的理財師貝爾說﹕“如今申請房貸的要求趨嚴,購屋者必須有好的收入、好的信用和好的首付,才能得到房貸。”
    許多城市的房源緊張,顯示在目前的市場,賣主面臨許多報價的選擇,也意味著購屋者可能要提高買價才能成功。美聯社報導,在買房前,購屋者要做好以下六方面的財務准備。
    一、評估財務與支付能力。開始看房前,購屋者要認真評估自己的財力。首次購屋者如果沒有足夠的積蓄,並且是背負學生貸款和其他債務的薪資族,他們的生活方式就可能要大幅改變,才能處於准備買房的有利位置。他們還要知道,每月需把多少收入花在房屋費用上,才算合理。
    西方銀行的房貸主管拉森建議,購屋者可採用貸款銀行的計算公式,把每月用於房屋的全部支出相加,如借貸、利息、地稅和房屋保險等,將總數從每月的毛收入中扣除,房屋總支出不應超過每月收入的28% 到30%。
    Bankrate 公司網站列舉的計算公式, 可協助購屋者根據收入與房屋費用來評估支付能力,網址為httpapne.ws12bNGkc。
    二、從屋主的角度考慮全部費用。算出房屋的總支出後,要考慮能否承受, 尤其要考慮其他開銷,如修繕費與水電費都比租住公寓高。如果買的是共有公寓, 還要考慮屋主協會的會費問題。
    貝爾建議,租屋者應准確算出屋主的每月費用, 開始把這筆錢儲蓄起來。這種做法一是可為首付存錢, 二是預先適應屋主的各項支出。貝爾說﹕ “為買房而開始預先儲蓄後, 才能確定能否適應這樣的生活。如果現在不適應, 以後也將不能。”
    三、准備20% 的頭期款。儘管部分貸款計畫允許只交3.5% 的首付,但買房人仍應至少准備20% 的頭款,以便可從銀行得到最低的利息,和避免支付私人房貸保險 (PMI)。買房人若是退伍軍人,就有資格參加沒有首付的房貸計畫。
    即使最終得到PMI 的房貸也無妨, 在房款交付到房屋價值的20% 以後,屋主就可申請免除PMI。買房人支付的PMI 可以抵稅。
    買房除了准備首付款外,還應備好辦理房屋過戶手續的費用。過戶費少則數千,多則上萬元。
    四、信用如有問題,宜盡早解決。一個人的信用分數高低,對銀行確定提供多少貸款及利息的高低,均是至關重要的因素。
    貝爾指出,希望得到最低利率的購屋者,FICO 的信用分數通常必須至少為720 點到850 點。聯邦住宅管理局支持的貸款,要求FICO 信用分至少為580 點,但購屋者需支付較高的利息。
    購屋者應檢查自己的信用報告, 避免任何錯誤使信用分數受到影響。要求糾正信用分數出現的錯誤,一般需要數月時間,因此最好在買房前提早解決, 貝爾建議是提前六個月。
    消費者每隔12 個月,就可免費從三家信用公司分別獲得一份信用報告, 三個信用公司為Experian、TransUnion 和Equifax。
    在買房前數月,應避免出現新的債務,因為新債或信用卡債可使信用分數臨時降低。在申請房貸前數月,消費者應盡量減少用信用卡付帳。
    五、准備好財務文件。到正式申請房貸時,銀行將深入調查購屋者的經濟狀況,因此要准備好最近三個月的銀行帳單與薪資支票,和至少兩年的稅表。
    若靠家人幫助交納首付,購屋者需向銀行說明資金來源,意味著家人也需出示銀行帳單,說明錢是贈予購屋者的。
    六、申請預先批准書。在開始看房前,購屋者應要求銀行評估可提供多少貸款。得到銀行的批准書後,就可確定買房的花費。
    但預先批准書與事先有資格獲得貸款,兩者的定義不同。有資格獲得貸款並非銀行的承諾,而是對購屋者經濟狀況的大致評估,而預先批准書則是銀行在調查信用和審查收入之後簽發的。在對借貸人的所有經濟狀況徹底調查後,銀行才會正式提供貸款。
编辑:hank  
 
 
 
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