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美國購房貸款問題解答(一)
来源:美國時報
    問: 申請房屋貸款(Home Mortgage) 時,貸款公司(Lender) 一般要考慮哪些因素?
    答:法律上講,並沒有法律要求貸款公司必須考慮什麼,但一般講, 貸款公司會考慮下列因素:
    1、工作經歷、薪資歷史及現職工作證明,通常需提交近年來聯邦報稅(Federal Tax Return) 和W-2 表格。如果你的收入來自其它方面,如房產投資、小孩撫養費(Child Support) 或其它投資,你同樣需要提交證明文件。
    2、信用歷史(Credit History)。貸款公司通常會獲取你的信用狀況如信用分數(Credit Score) 及信用卡欠債金額。
    3、負債數額(Outstanding Debts)。如汽車貸款(Automobile Loans)、撫養費(Alimony) 和(Child Support) 等。
    4、資產(Assets)。如汽車、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、債券(Bonds)、現金(Cash)、銀行存款(Savings)、IRS、退休金帳戶(Retirement Accounts)、互助基金(Mutual Funds) 等。
    5、自負金來源(Source of Down Payment)。注意,你如果有親戚的贈送(Gift),貸款公司將要你提供贈送證明信(Giftletter)。
    問:貸款公司(Lender) 依法應讓我知道哪些貸款資料?
    答:聯邦法律要求貸方(Lender) 應披露所有貸款費用(Loan Cost),如估價費(Appraisal Fees)、貸方律師費(Lender's Attorney Fees)、托管費(Escrow Fees)、貸方服務費(Services Fees)、貸款利率(Mortgage Interest Rate) 等。根據聯邦誠信貸款法案(Federal Truthin Lending Act), 所有的貸款公司或機構必須統一采用一致的計算方法來披露貸款費用以利於消費者比較。固之, 貸款利率必須按APR(Annual Percentage Rate) 形式通告貸款人(Borrower)。
    此外,聯邦平等信用機會法案(Federal Equal Credit Opportunity) 嚴禁貸款中德種族、宗教、膚色、國別、性別、婚姻狀態以及是否接受公共資助資金等方面的歧視。
    問:我正在買房,但我現在住房還沒有賣出,有什麼辦法我可以先從現住房上借款來購新房?
    答:有兩種辦法:
    一是Home Equity Loan( 房屋淨值貸款)。如果你有房屋淨值信用額度(Home Equity Line of Credit 簡稱HELOC),你也可以直接從中取錢。
二是用Bridge Loan,但注意通常Bridge Loan 的利率較高。
    問:請解釋固定利率貸款(Fixed-rate Loan)
    答:固定利率貸款,顧名思義就是貸款利率在貸款期間( 通常是15 年, 20 年或30 年) 固定不變。但每月償還貸款的本金和利息部分卻是變化的。通常在貸款初期,償還利息較多,因此,年終報稅可抵扣部分也較多。
    問:什麼是變化利率貸款(Adjustable Rate Loan) ?
    答:變化利率貸款因貸方變化利率,或還貸金額或還貸時間不同而有幾種:
    1、變化利率貸款(ARM):這類貸 款通常提供前幾年較低的固定利率,然後利率會隨著指數( 通常是一年期)財政債券Lender 而變,但同時貸方(T-bill Rate) 限定最高變化額度(CAP)。有的貸款也限定最低變化額度(Floor)。
    2、可轉換ARM(Convertible ARM): 這類貸款通常允許貸款人(Borrower) 將變化利率貸款轉換成一定時限內的固定利率貸款。例如前5 年每年利率固定。
    3、可重新協定利率貸款( R e n e g o t i a b l e R a t e M o r t g a g e 或Rollover):這類貸款通常固定前幾年的利率和月付數額,然後允許貸款人重新協商利率。
    4、漸進付款貸款(Graduated Payment Mortgage 或GPM):這類貸款的頭兩年付款較低,但在第5-10 年或逐漸調升。
    5、共享升值貸款(Shared- Appreciation Mortgage):這類貸款提供低於市場的利率,但同時貸方共享房屋升值,在賣房時或在協議時間借款人必須付給貸方升值共享部分。
    問: 什麼是氣球貸款(Balloon Loan) ?
    答:氣球貸款要求貸款人在一定時間內( 通常是3 年、5 年或7 年) 全部付清貸款余額。這類貸款的利率可固定或變化。
编辑:hank  
 
 
 
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